05/2010 - As Liminares nas Ações de Despejo
Em 09.12.2009 foi sancionada a Lei n.º 12.112, cujo texto altera regras e procedimentos da Lei n.º 8.245/91, que reza sobre a locação de imóveis urbanos, em vigência desde 24.01.2010.
As alterações introduzidas por dita lei preceituam restabelecer o equilíbrio contratual e estimular o mercado de locações, concedendo mecanismos aos locadores para garantia de seus direitos, a exemplo da facilitação do procedimento das ações de despejos, onde se destaca a ampliação do rol de hipóteses em que é autorizado o despejo liminar no prazo de 15 dias, a saber:
(i) necessidade de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser realizados com a permanência do locatário ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
(ii) ausência de apresentação de nova e apta garantia pelo locatário, após notificado pelo locador a fazê-lo em função da extinção da garantia primária;
(iii) término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação até 30 dias após o seu termo ou após o transcurso do prazo previsto na notificação comunicando o intento de retomada do imóvel; e
(iv) falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de garantia, por não ter sido contratada ou em caso de extinção dela.
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo já vem aplicando em seus julgamentos as alterações introduzidas pela Lei n.º 12.112, as quais representam um significativo ganho aos locadores, a exemplo de decisão prolatada em abril de 2010 pela 25ª Câmara de Direito Privado, na qual foi dado provimento a recurso, concedendo ao locador a liminar de despejo para desocupação do imóvel em 15 dias, vez que preenchidos os requisitos legais para a concessão de dita liminar, tratando-se, no caso, de uma das possibilidades trazidas pela Lei n.º 12.112, que, no entender do Tribunal de Justiça, tem aplicação imediata por ser norma de caráter processual
Com efeito, é oportuno mencionar que a jurisprudência e a doutrina entendem que as disposições meramente processuais introduzidas pela Lei n.º 12.112, como as acima discutidas, ainda que inseridas em uma lei especial, são aplicáveis imediatamente após a vigência da nova norma, ou seja, desde janeiro de 2010, não se vinculando à data do contrato ou do início da relação locatícia. Desse modo, não só aos contratos, mas também aos processos em curso será aplicada a lei modificada. Entretanto, as matérias de mérito das locações contratadas dentro do período de vigência da norma antiga serão examinadas e julgadas conforme a norma antiga, e as novas locações, contratadas a partir da data de vigência da nova norma, serão examinadas e julgadas em conformidade com a nova norma.
Logo, se o locador conseguir enquadrar o seu pedido inicial nas hipóteses legais, dentre as quais as supra aduzidas, pouco importando a data de celebração do ajuste locatício, haverá a decretação liminar do despejo, sem a oitiva do locatário, com prazo de 15 dias para desocupação voluntária, sendo que a saída forçada do locatário é condicionada ao oferecimento de caução pelo locador, nos moldes do § 1º do artigo 59 da lei. Isso porque, a concessão da ordem liminar nos casos que a lei prevê não é uma faculdade da autoridade judicante, tendo caráter impositivo. Se atendidos os requisitos previstos, não poderá ser negada.
Por fim, diante de tais facilidades quanto às ordens judiciais de despejo e, assim, do maior amparo judicial, constata-se o aquecimento do mercado de locação com a redução dos valores locativos.
O judicial, constata-se o aquecimento do mercado de locação com a redução dos valores locativos.
Autor: Fernanda Horovitz | Viseu Advogados