28/05/2010 - Aluguel, a Multa e o Despejo
Cobrança é proporcional ao tempo restante do contrato e o despejo hoje é mais rápido. Elas são definidas em contrato para dar mais garantias aos dois lados envolvidos quando o assunto é aluguel: locador e inquilino. E, por alguma necessidade do morador de que pode surgir quando menos se espera, as multas certamente serão cobradas.
“As multas por desistência do contrato de aluguel visam o equilíbrio na relação e mais garantia aos donos do imóvel” explica Luís Rodrigo Almeida, coordenador da área de direito imobiliário do Escritório Viseu Advogados.
“A maioria dos contratos prevê multas de três vezes o valor do aluguel e o mercado sempre adotou a postura de cobrá-la proporcionalmente ao prazo restante para o cumprimento do documento e, com a Lei do Inquilinato (12.112/09), que entrou em vigor em janeiro deste ano, o que era costume virou regra estabelecida pela legislação brasileira”, explica o advogado.
Assim, num caso em que um contrato de aluguel com 30 meses de duração, por exemplo, tenha sido cumprido por 15 meses, o inquilino vai pagar metade da multa. Nos contratos que não tem multa estipulada previamente, o valor da multa terá de ser discutido judicialmente.
Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi- SP), explica que na prática também existem outras situações distintas. “Há casos de isenção de multa desde que seja cumprido um ano de contrato, por exemplo, mesmo que o documento preveja uma fidelidade de três anos”, afirma ele.
Há também situações de dispensa legal da multa por desistência do contrato de aluguel. “O caso clássico é quando a pessoa prova que está mudando de local de trabalho por decisão da empresa onde trabalha”. Segundo ele, é também muito comum no mercado os locadores que não cobram ou dão abatimento na multa quando o imóvel é bem cuidado pelo inquilino.
Despejo
Também regulamentado pela nova lei, o despejo ocorre basicamente por falta de pagamento do aluguel. “É o principal fator inclusive de ações na justiça”, afirma Bushatsky, do Secovi.
“O locador pode entrar com a ação de despejo no dia seguinte do inadimplemento e o inquilino é citado para pagar ou para sair do imóvel e, a partir da sentença do despejo, o trâmite será mais rápido: o inquilino recebe a ordem para sair em 30 dias sob pena de despejo forçado”, afirma o especialista, “Essa nova regra determinada pela lei eliminou o que seria uma série de procedimentos, idas e vindas burocráticas e facilitou a vida do locador”, diz.
O despejo também é usado quando o contrato não prevê nenhuma garantia de locação. “O locador pode pedir o despejo com liminar do juiz que ordena a saída em 15 dias”, explica o advogado Luís Rodrigo Almeida. O único jeito de o inquilino não sair é pagar o aluguel e as taxas pelo atraso.
De acordo com Bushatsky, para o inquilino a melhor solução para evitar ser despejado é evitar ações judiciais. “Se isso acontecer, ele tem de procurar rapidamente o locador ou a imobiliária e conversar, tentar parcelamento no débito, porque quando caso vai para a justiça representa um gasto muito maior”, alerta. “A lição clássica que a gente tira dessa situação é que se inquilino estiver devendo aluguel, e ninguém está livre de uma situação como essa, é buscar um acordo o mais rápido possível”.
Outra mudança importante com o advento da nova lei é que o inquilino só pode se livrar da mora a cada dois anos. Isso significa que ele só pode pagar o que deve em juízo em um prazo maior. Antes era possível pagar a prestação vencida com os juros devidos duas vezes por ano.
Fonte: JT Imóvel