13/06/2010 - Vistoria e análise de documentação evitam desavenças
Vistoria e análise de documentação evitam desavenças. Locatário tem que verificar condições estruturais do bem e sua matrícula no cartório de registro de imóveis.
Outra recomendação é averiguar se existem pendências de pagamento de IPTU na prefeitura de São Paulo.
Algumas precauções antes de assinar um contrato de locação evitam muitas dores de cabeça para o inquilino. Cuidados simples ao visitar uma casa ou um apartamento e na verificação da documentação, além de definir claramente direitos e obrigações, podem evitar despejos ou a surpresa de descobrir que o local alugado não oferece condições de moradia.
"O primeiro passo é checar as condições físicas e estruturais do imóvel, levando em conta o estado da pintura, dos vidros, das portas, das janelas e das instalações elétricas e hidráulicas", ensina a advogada Daniela Araújo, da Cerqueira Leite Advogados.
"Uma vistoria garante que o proprietário não vai exigir reformas de sua responsabilidade ou alegar que o inquilino fez melhorias que não eram necessárias e, no entanto, eram importantes para ele morar. Para quem aluga é importante para se proteger em caso de inquilino que venha a danificar o imóvel."
Essa vistoria precisa ser assinada em duas vias (uma para o proprietário ou a imobiliária e outra para o inquilino) por locatário, locador e duas testemunhas.
Depois de alguns meses à procura de um imóvel para alugar, o professor de matemática Dino Chiarelli, 31, desenvolveu alguns truques para detectar problemas.
"Abria as torneiras e apertava a descarga para identificar danos na rede hidráulica. Na parte elétrica, via as condições dos interruptores e da caixa de luz", descreve.
Na hora de fechar o contrato, alguns pontos que o documento não previa -como a presença de animal na casa alugada- foram acertados diretamente com o proprietário.
"É feito quase um contrato de adesão na imobiliária, o acordo foi por fora."
MATRÍCULA
Além do check-up físico, é fundamental averiguar a certidão de matrícula do imóvel, que permite conhecer todo o seu histórico, lembra o especialista em direito imobiliário Luís Rodrigo Almeida, do escritório Viseu Advogados:
"Dela constam informações básicas: se há ônus, hipoteca -nesse caso o credor pode executar a dívida durante a vigência do contrato de locação-, penhora ou usufruto para alguém. Permite ainda confirmar a área, se consta vaga de garagem etc. Não é um documento caro de tirar [custa R$ 31,37]."
Como em geral é o locador quem paga o IPTU, quitando diretamente ou repassando o valor ao locatário, o advogado aconselha levantar a situação sobre o pagamento do imposto na prefeitura.
Contrato deve especificar índice de reajuste
A advogada Daniela Araújo, do escritório Cerqueira Leite Advogados Associados, lembra que, ao fazer o contrato, é preciso definir uma data específica em que será feito o pagamento do aluguel e de que forma: depósito bancário, diretamente ao locador, via imobiliária etc. Outro ponto é o reajuste.
"É vedado estipular correção por moeda estrangeira [variação cambial] ou vinculá-la ao salário mínimo. Em geral é usado o IGP-M [Índice Geral de Preços - Mercado], mas a lei não determina o índice. Normalmente há reajustes após três anos de vigência."
O especialista em direito imobiliário Luís Rodrigo Almeida, do escritório Viseu Advogados, defende que o contrato seja o mais detalhado possível, registrado na matrícula do imóvel para garantir que, se o bem for colocado à venda, o inquilino tenha preferência na compra.
Embora a lei não defina um prazo para a vigência do contrato, Almeida diz que o de 30 meses é o mais comum.
A profissional autônoma Ana Rita Ferraz, 40, optou por um contrato com prazo de três meses prorrogáveis por outros curtos períodos porque viaja muito.
Ela conta que aproveitou a primeira visita para saber mais do prédio antes de fechar negócio.
"Conversei com o porteiro e com a síndica, perguntei coisas como horários de funcionamento da piscina e se havia regras para animais", afirma. (AC)
Fonte: Folha de São Paulo